Аренда

Под арендой понимается соглашение, в соответствии с которым передаются права владения землей, строениями, жилыми или служебными помещениями, техническими средствами или др. видами движимого имущества на определенный или неопределенный период на согласованных условиях, обычно за периодическую плату, носящую название арендной платы. Поскольку собственник передает арендатору лишь право владения и пользования его собственностью, то по истечении срока она возвращается к нему.

Аренда представляет собой гибкий инструмент, используемый в целях предпринимательства. Вместо того чтобы связывать капитал оформлением прав собственности на недвижимое или личное имущество, владение и пользование этим имуществом может осуществляться на условиях выплаты арендной платы, которая вычитается из налогооблагаемых сумм.

Арендатор рассматривает аренду как капитальную, если она отвечает одному из следующих критериев:

1.    Условия аренды предусматривают передачу арендатору права собственности на арендуемое имущество к концу срока А.

2.    Условия аренды предусматривают возможность приобретения арендуемой собственности по взаимоприемлемой цене.

3.    Срок аренды составляет 75 или более процентов оценочной продолжительности экон. срока службы арендуемой собственности.

4.    Современный размер ренты и др. минимальных арендных платежей равен или превышает 90% стоимости арендуемой собственности в текущих ценах за вычетом стоимости инвестиционного налогового кредита, если арендодатель пользовался таковым.

Если аренда не отвечает ни одному из этих критериев, она является операционной.

С точки зрения арендодателя, капитальная аренда должна отвечать одному из критериев, действующих для арендатора, и обоим из нижеследующих критериев:

1.    Есть разумные основания ожидать получения минимальных арендных платежей.

2.    Имеется достаточно ясная картина относительно суммы невозмещаемых расходов, которые еще понесет арендодатель в период аренды.

Если аренда не отвечает этим двум критериям, она является операционной. Сдача в операционную аренду предполагает всего лишь арендное соглашение, предусматривающее периодические платежи за пользование определенным имуществом в течение согласованного периода.

Капитальная аренда по сути своей представляет приобретение имущества и возникновение обязательства. Этот вид аренды фактически передает арендатору все права, вытекающие из собственности, включая доходы и риск, связанный с владением собственностью. С экон., но не с юр. точки зрения, она является покупкой и продажей имущества. Арендатор должен проводить такую аренду как приобретение имущества и возникновение обязательств.

Операция приобретения имущества за счет заемных средств с целью последующей сдачи в аренду носит трехсторонний характер. В ней участвуют арендатор, арендодатель и долгосрочный кредитор, обычно банк или другое фин. учреждение, предоставляющее арендодателю финансирование без права регресса. За счет этого финансирования арендодатель может покрыть значительную часть своих расходов. Предположим, что подрядчик согласился построить служебное здание и сдать его в аренду некоей компании. Для строительства подрядчик (будущий арендодатель) берет ссуду в банке и расходует сравнительно небольшую сумму из собственных средств. Доход собственника-арендодателя от вложения средств складывается из арендных платежей, инвестиционного налогового кредита, льгот по подоходному налогу в связи со снижением общей стоимости собственности, вычета расходов на оплату процентов и др. Для арендатора эта операция является арендой прямого финансирования.

Продажа с последующим взятием в аренду заключается в том, что собственник продает свою собственность и затем становится ее арендатором. Выигрыш продавца-арендатора заключается в том, что вся арендная плата вычитается из налогооблагаемой суммы и в нее могут быть включены проценты и амортизация стоимости земли и частично др. видов недвижимости. К продаже с последующим взятием в аренду прибегают, когда возникают проблемы с финансированием. С точки зрения бухучета, вся прибыль и убытки, понесенные продавцом-арендатором в результате продажи имущества на условиях капитальной аренды, должны быть отложены и списаны по окончании срока аренды или прекращении экон. срока службы имущества. Если аренда носит операционный характер, прибыли и убытки должны быть отложены и списываться пропорционально арендным платежам, вносимым в течение периода пользования имуществом со стороны арендатора.

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (ст. 607 ГК). Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК). Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному (ст. 610 ГК).

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором (ст. 611 ГК). Передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество. При заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков (ст. 613 ГК).

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено ГК, другим законом или иными правовыми актами.

В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков (ст. 615 ГК).

Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (ст. 617 ГК).

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст. 622 ГК).