Способы управления многоквартирными домами

Способы управления многоквартирными домами - методы выполнения отдельных операций, процедур, работ, решения организационно- правовых, имущественных и иных вопросов, образующих процесс управления многоквартирными домами в рамках действующего законодательства.

Учетно- статистические показатели, отражающие способы управления многоквартирными домами используются для контроля за ходом реформы жилищно-коммунального хоз-ва. Конституция РФ закрепляет право каждого гражданина иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Указанное конституционное положение отражено в жилищном законодательстве: собственники жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют управление многоквартирным жилым домом при миним. вмешательстве органов власти.

В России происходит постепенное становление собственника, осознание им своей роли в эффективном управлении недвижимостью, увеличении ее стоимости и рыночной привлекательности. Управление многоквартирным жилым домом- согласованная деятельность собственников помещений в многоквартирном доме, или лиц, привлеченных ими, направленная на обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решения вопросов пользования общим имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Категория способов управления многоквартирными домами появилась в отечественной практике в период реализации Жилищной реформы и нашла свое отражение в Жилищном кодексе РФ (ЖК РФ № 188-ФЗ).

Вопросы, связанные с реализацией вышеуказанных способов управления рассматриваются в ЖК РФ в следующих направлениях: выбор способа управления многоквартирным домом; заключение договора управления многоквартирным домом; порядок управления многоквартирным домом, находящимся в гос. или муниципальной собственности; организация непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме; создание органами местного самоуправления условий для управления многоквартирными домами. Выбор способа управления многоквартирным домом является прерогативой общего собрания собственников жилья. В соответствии с законом собственники помещений обязаны в течение года с момента вступления в действие ЖК РФ выбрать один из следующих способов управления многоквартирным домом: 1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; 2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; 3) управление управляющей организацией.

Обязательность выбора возникает потому что, вместе с правом иметь имущество в собственности, физическое и юридическое лицо имеет и обязанности, а также ответственность по его надлежащему содержанию с тем, чтобы это имущество не нанесло вреда здоровью или имуществу как самого собственника, так и здоровью и имуществу других людей. Если собственники сами не выберут способ управления, за них это сделают органы местного самоуправления, поскольку они, в свою очередь, обязаны нести ответственность за безопасность граждан в целом, а в данном случае- за безопасность проживания в многоквартирных домах. Выбор способа управления зависит от того, сколько квартир в доме, насколько платежеспособны и дисциплинированы жители, какие управляющие организации есть на рынке жилищно-коммунальных услуг, какие отношения сложились с ресурсоснабжающими организациями, установлены ли общедомовые и поквартирные приборы учета и т.д. Собственники помещений в многоквартирном доме самостоятельно выбирают способ управления домом исходя из выбранных критериев в зависимости от конкретной ситуации, предполагающей либо построение договорные связей, либо осуществление непосредственного управления.

При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками, возможны следующие варианты отношений со сторонними организациями, предоставляющими жилищные и коммунальные услуги: договоры на поставку коммунальных услуг (холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, отопление) заключаются с каждым собственником помещения в доме от своего имени; договоры оказания услуг по содержанию и выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме заключаются со всеми или с большинством собственников помещений в доме. При этом, все или большинство собственников выступают в качестве одной стороны в договоре. В интересах всех собственников по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в отношениях с третьими лицами может действовать один из собственников по доверенности от остальных собственников помещений в доме. При этом могут производиться действия: заключение договоров на коммунальные услуги с каждым собственником помещения в доме; заключение договоров на жилищные услуги, одной из сторон в которых являются все собственники помещений в доме; заключение договоров на жилищно-коммунальные услуги от имени всех собственников помещений в доме одним из собственников, действующим по доверенности.

При управлении многоквартирным домом товариществом собственников жилья (ТСЖ), жилищным кооперативом (ЖК), другими потребительскими кооперативами (ПК), указанные юридические лица вправе заключать в соответствии с законодательством РФ договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах собственников помещений в доме.

Т.о., существует две схемы договорных взаимоотношений между собственниками помещений в многоквартирном доме и орг- циями-поставщиками жилищно- коммунальных услуг при способе управления домом посредством ТСЖ, ЖК, ПК: собственники помещений в многоквартирном доме делегируют право заключения договоров на поставку жилищно-коммунальных услуг товариществу собственников жилья (ЖК, ПК). Делегирование функций на заключение договоров может быть закреплено в решении общего собрания собственников, в уставе ТСЖ, ЖК, ПК, в договоре управления; собственники помещений в многоквартирном доме делегируют право заключения договоров на поставку жилищно-коммунальных услуг товариществу собственников жилья (ЖК, ПК), а товарищество собственников жилья (ЖК, ПК) в свою очередь заключает договор управления с управляющей орг- цией, которая осуществляет поиск поставщиков услуг и заключает с ними договоры от имени товарищества собственников жилья (ЖК, ПК).

При выборе способа управления многоквартирным домом управляющей организацией, собственники помещений в многоквартирном доме заключают с выбранным управляющим договоры управления, в которых должно быть указано: состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома; перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая орг- ция; порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы; порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления. Договор управления, заключаемый с управляющей организацией по всем своим признакам, подпадает под признаки договора оказания возмездных услуг, предусмотренного гражданским законодательством РФ.

В соответствии со ст. 780 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором возмездного оказания услуг, исполнитель (управляющая организация) обязан оказать услуги лично. Т.е., управляющая организация либо сама оказывает часть жилищно-коммунальных услуг по договору управления многоквартирным домом, либо является посредником между собственниками помещений в доме и поставщиками жилищно-коммунальных услуг. Договоры с организациями- поставщиками жилищно-коммунальных услуг заключаются управляющей организацией с поставщиками от имени всех собственников помещений в доме. Т.о., существующее жилищное законодательство в целом достаточно полно отражает реалии сложившихся отношений в области управления многоквартирными жилыми домами, предоставляет собственникам возможность выбрать наиболее удобный способ управления недвижимостью как инструмент реализации права распоряжения своей собственностью.